馮毅成:武漢樓市大招大概率本月釋放

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2022-03-12 18:51

  • 越來越多的政策信号表明,下一步将精準解決剛需與改善兩大購房群體的交易痛點。

    馮毅成 上一篇文章《2022樓市研判4:新一輪基建潮來襲,樓市大概率放寬回暖》一文多處預判命中,已相繼在多地實現,包括:

    “降低首付”(全國多地實現首套房首付兩成,鄭州在首套房還清貸款後二套房可實現三成首付)、“政策最寬松一年”“進一步降息”等。

    今年全年的樓市行情主基調不會改變,仍然會是“超跌後的修複期”,雖将出現暖陽,但不會呈現“瘋牛”。接下來,各地方針對樓市回暖的政策将依次有序展開。3月11日,今年全國兩會閉幕,與此同時武漢已經實現多天疫情零新增。武漢在春節後已經複工近一個月,在疫情不出現反彈的情況下,下周全行業将正式“春暖花開”,走向複蘇通道。

    這樣寫,既是表述大小時間節點,也是側面強調複工複産的緊迫性。新春複工一個月,受到疫情影響後,實質上的加速起跑動作可能從下周才真正開始。

    元旦至今,武漢樓市如全國一樣低迷,具體數據會在後文羅列。當前樓市從消費端體現出來的最主要的兩大問題是:流動性差、信心弱。用白話翻譯就是:新房成交慢,局部價格不漲反跌,二手房難以賣出,市場觀望情緒下滋生了悲觀情緒,消費者參與樓市的興趣與信心下滑。

    為了方便閱讀全文,這里我先抛出全文的核心觀點:

    要解決當前市場流動性差與信心弱的問題,必須出組合拳,不是靠單一的放開限購、限價或者降息、降首付能夠帶動整個市場反轉的。這套組合拳可能不是一次釋放完畢,而是長期、持續、有序釋放的過程。首次釋放大招大概率在本月,如涉及與上層、金融繫統溝通則可能推遲到下月。

    能夠稱之為大招的一定是非常招式,比如:降低首付、變相放開家庭第三套購房資格,或進一步大幅降低交易稅費與房貸利息,放寬落戶門檻等。

    我認為當前武漢樓市很有必要出大招,並且本月是一個非常合适的時間點,有非常大的概率實施武漢樓市新政。

    武漢樓市為何要出大招?

    這實際上是回答必要性的問題。先來看武漢市房管局官網公布的一組數據:今年前兩個月,武漢新建商品住房網簽備案分别為10634套、5957套。3月1日至3月11日,武漢新建商品住房簽備案2968套。官方統計的1月份新建住房銷售面積(含預簽約)為142.67萬平方米,環比減少51.33%,同比減少38.04%,2月份數據待公布。

    雖然2月份經歷了春節長假,3月份經歷了疫情,但從以上數據我們還是可以看出兩點明顯問題:

    第一,傳統的返鄉置業“春節行情”徹底消失,1月份的銷售面積環比下滑五成,同比下滑近四成。

    第二,按照以上70天的統計,共網簽備案19559套。也就是說在過去将近全年五分之一的時間里,武漢新建商品住房只完成了不足2萬套的銷售。

    按照往年武漢全年新建商品住房銷售正常水平(約20萬套)對比,可以看出武漢用了全年五分之一的時間只賣了十分之一的貨。

    成交價量的下滑趨勢必須得到遏制,否則會進一步影響房地産業的主要内循環:新房銷售放緩導致房企回款減少及回款慢,房企資金壓力加大後将降低拿地意願,繼而導致那些對土地财政依賴度較大的城市賣地收入減少。

    另外,新房成交的價量下滑也會直接導致二手房市場艱難。因此當前樓市消費端才出現了流動性差和信心弱兩大主要問題。但我認為,導致當前階段性局面形成的主要原因並不是購買力出現了問題,而是一繫列主要的外因所致:

    1.疫情和國外戰争兩大“黑天鵝”對全行業帶來了巨大的不确定性。

    2.一批房企面臨償還美元外債的高峰期,在國内“三道紅線”嚴監管趨勢下,房企資金正經歷史上最緊時刻。

    3.個别民營房企的暴雷、局部樓盤的降價以及二手房流動性差等負面新聞刺激了市場的悲觀情緒。

    相對于消費者的消費力而言,以上諸多因素均屬外因。而正是這些外因誘發了消費者的觀望乃至悲觀情緒,嚴重降低了消費者的參與興趣與信心。

    因此,我從開頭至此均未用“救市”來形容武漢樓市,“救市”的表達並不嚴謹準确,但武漢樓市确實需要官方層面出招來提振信心。從目前武漢樓市數據來看,已經形成了出台大招的必要性甚至緊迫性。

    什麼時間适合出大招?

    我在《2022樓市研判4:樓市大概率放寬回暖》預測的降低首付到二成,已經在文章發出後的多地實現。

    該文提到過:

    基本可以确定,今年全年的貨币和信貸政策對房地産将較為寬松,樓市将迎來近三年來政策環境最寬松的一年。而武漢樓市的重大消息最快在今年2月下半月,最遲在3月份釋放。

    盡管該文在預判時沒有料到會出現俄烏戰争以及本輪疫情等突發情況,但好在這兩大“黑天鵝”事件帶來的不确定性正在降低。因此,我預計“武漢樓市大招”大概率還是會在本月釋放。如“大招”内容涉及與金融繫統協商,則有可能推遲到下個月釋放。

    武漢樓市在近十年取得的優異成績離不開穩健的操盤。根據以往的慣例,但凡遇到政策窗口期,武漢不會冒進,而是穩中求進。也就是說,武漢一般不會在全國各城市中率先出招,即使出招,也一般不會劍走偏鋒,無論是出場順序還是出的招式都相對求穩。

    在全國已有17城降首付的前提下,特别是同屬中部省會城市的鄭州出台了“鄭州樓市十九條”受到廣泛關注(從目前市場廣泛評價看普遍認為較合理)後,武漢有了更多的出招空間。

    即武漢可以以全國兩會指示為綱要,參考同級别城市的招式後,再結合本地實際情況出招。這對于武漢樓市來說並不難,我相信一份武漢版的新政很可能在兩會之前已經醞釀成型。而從“大綱”和其他“試卷”參考,加上報批所需要的時間,相關政策大概率會在本月完成出台。

    我們先來看一下今年全國兩會上公布的《政府工作報告》中有關房地産的表述如下:

    繼續保障好群衆住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購並舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。

    除了過去長期提到的“房住不炒”“租購並舉”“三穩”等外,需要特别關注“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與“促進房地産業良性循環和健康發展”。後者是本段的落腳點。

    而前文以及《2022樓市研判》繫列之前的文章均提到過,促進房地産業的良性循環和健康發展需要從源頭做起,即從消費端開始調整。前文提到過,當前消費端主要存在“流動性差”和“信心弱”兩大問題。市場的消費力並沒有因為疫情受到明顯重創,真實合理的消費需求也沒有發生本質性的改變,而變化較大的是信心、期望層面,這是政府出組合拳過程中需要重點考慮的方面之一。

    《政府工作報告》只字未提“房産稅”和“調控”,已經暫時消除了“房産稅”給樓市帶來的利空影響,同時今年以來實施的全國範圍内降準降息,以及部分城市降低對房企預售資金監管比例,這些都是促進樓市回暖的實質利好。

    在全國層面,無論是上層還是其他城市均已出現非常明确的積極信号,形成了有利的政策環境,武漢樓市目前具有發布新政的有利條件。

    可能有哪些“大招”組合拳?

    從消費端來看,提振市場信心與參與熱情的“大招”組合拳應該包括三個方面:

    加速人口流入;降低交易門檻;保持穩中有升的價格趨勢。

    預計可能采取的具體措施有以下幾點:

    1.進一步放寬落戶,加速人口流入。

    過去的提法是人才導入,現在參考“鄭州十九條”中的“鼓勵投親養老”,将豐富落戶人群。人口是對生産力與消費需求的直接補充。

    2.降低首付。

    政策對象可能是首套房或者二套房。有可能針對特定人群、區域或産品實施首套房首付兩成。二套房則可以參考“鄭州十九條”:對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

    也不排除将首套房和二套房的首付標準降低到按國家標準執行。國家標準是首套房首付二成起,二套房首付四成起。

    3.放寬第三套購房資格。

    參考“鄭州十九條”中“鼓勵老年人來鄭投親養老,允許其投靠家庭新購一套住房等”,此舉相當于變相放開家庭第三套房的購房資格。或放寬限購人群、區域、利于人口導入。

    4.進一步降息降稅費。

    目前全國房貸商業貸款仍有降息的空間。在具備操作可能性前提下,可以進一步降低購房貸款壓力。同時要注意保障二手房交易的合理需求。為了保障新房與二手房良性循環,還可以進一步研究二手房的交易稅費是否有“減負”空間。充分釋放合理住房需求,也包括了改善。

    5.穩定市場價格,保持趨勢穩中有升。

    只有當房産價格在上升通道時,新房市場和二手房市場才會有流通性。價格是直接刺激購買的重大因素,只有在一個價格走勢向上的通道中,所有的交易才可能良性循環。這也是直接解決流通性與信心兩大問題的關鍵。預計以上諸多方面,至少要采取三個方面的有力措施形成組合拳。

    結束語

    購房者應當理性看待當前市場,一切以投機為目的的購房行為都不可取。一切只圖便宜不看品質的購房不可取。“房住不炒”下應充分理解什麼叫“合理住房”。合理住房包括以家庭為單位的兩套房,一套是剛需,一套是改善。改善需求與剛需住房一樣會被政策大力保護與鼓勵。

    越來越多的政策信号表明,下一步将精準解決剛需與改善兩大購房群體的交易痛點。具有真實合理住房需求的購房者應當提前做好交易前的必要工作,為自己創造充分的選房機會。今年将會是近三年來樓市政策環境最寬松的一年,武漢樓市本月大概率出現“大招”,上半年武漢樓市将大概率出現一次“暖陽”。

    今年樓市的價格也将大概率出現V字拐點,價格穩中有升,跑赢銀行利率及貨币貶值速度也是維護市場穩定的一個重要參考指標。今年全年樓市總體來看是處于超跌後的修複期。鑒于下半年全國将召開五年一次的重大會議,穩字當頭是大勢所趨。這種歷史時期,是具有合理自住需求的剛需族上車和改善族調倉換手的窗口期。

    馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

    撰文:馮毅成    

    審校:勞蓉蓉



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