馮毅成:武漢樓市大招已在路上

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2022-03-29 11:45

  • 我們完全有理由去樂觀等待。

    【摘要】無論是從政治、經濟方面,還是從宏觀經濟或具體行業角度,穩定樓市已經具有高度的緊迫性、必要性,以及有較大的可操作空間和寬松的政策環境、輿論環境支持做動作。無論具體政策如何,都對現在市場的參與者大概率是一次重大利好。我們完全有理由去樂觀等待。

    為了方便閱讀,開頭直接給出本文核心觀點:

    1.《2022樓市研判》繫列1-5期的觀點預測發表後,後市表現和政策已給出部分印證。

    2.上周武漢降低房貸利率,首套房商貸利率最低降至5.2%,二套房商貸利率最低降至5.4%。這只是今年武漢樓市新政的“開胃菜”,大招還在後頭。

    3.《2022樓市研判5》說過,武漢樓市大招大概率是本月出台,但如果涉及與上層、金融繫統溝通則可能推遲到下月出台。從目前迹象看,出台時間已經非常接近。

    4.有關方面(注意,不是用詞“部門”)對新政高度重視,新政的制定者已經超出了單個職能部門。

    5.穩定樓市已經迫在眉睫,無論是從政治、經濟方面,還是從宏觀經濟或具體行業角度,穩定樓市已經具有高度的緊迫性、必要性,以及有較大的可操作空間和寬松的政策環境、輿論環境支持做“大招”。

    6.今年武漢樓市新政,除了人才政策、降低房貸利率、降低交易稅費大方向外,大概率會從“為支持人才與産業導入,放開部分限購區域”“以‘投親養老’等方式變相支持家庭第三套購房資格”“降低首付”尋求突破。

    7.購房者只看到局部樓盤的漲跌,個别房企的負面新聞是不足以讓人看懂樓市的,必須要跳出單個樓盤、單次買賣的局限,具有大局思維才能看懂當前樓市,才能做出相對穩妥的影響家庭深遠利益的置業決策。(詳見後文)

    注明:本文所述“新房”如無特别說明,均為“武漢新建商品住房”的簡稱,即70年産權的住宅,非商業性質産品。

    切莫武斷定論行業無希望

    先來看武漢市房管局公布的一組數據了解基本行情。

    今年1—2月份,新建商品住房網簽銷售16591套,網簽銷售面積186.83萬平方米,同比減少38.73%。3月1日至3月27日,武漢新建商品住房網簽備案共8023套。

    也就是說,從今年1月1日至3月27日,武漢新建商品住房大概賣了2.46萬套,不足2.5萬套。按照這個速度計算,3月份銷售很難突破1萬套。除2020年封城期間外,這幾乎是近些年同期數據的最低值。

    按照往年武漢全年新建商品住房銷售正常水平(約20萬套)對比,今年的速度和銷量下滑明顯。

    而從我走訪調查的銷售現場表現來看,表現疲軟的樓盤一周甚至一個月只賣一兩套新房。開發商在政策及公司制度允許範圍内,基本已經使出渾身解數。不少開發商迫切渴望新政出台。

    這里先思考一個問題,為何當前樓市銷售速度和銷售量銳減?這個銳減的速度和絕對值是不是太誇張了?

    我們絕對不能盲目地、籠統地将原因歸結為地産行業不行了。稍微用常識分析都知道,各行各業在正常情況下不可能在短短幾個月内突然斷崖式下滑。這里需要所有地産從業者和關心地産的人士理性細致分析。

    除了《2022樓市研判》繫列文章分析過的樓市出現短期波動(短期超跌)的主要原因外:

    1.金融措施踩踏,尤其是部分機構對房企專項資金的監管嚴于國家標準使企業短期承壓;

    2.貸款難、監管嚴、債務緊三重壓力下,迫使房企為周轉資金而以價換量;

    3.極少數典型房企巨頭暴雷,給行業帶來史無前例的負面影響,主要沖擊市場信心;

    4.信心受挫後的一些購房者選擇持币觀望;

    5.疫情的不确定性和房企外債的不斷到期輪番打擊市場信心……

    還有行業内消費端的幾點明顯原因:

    1.疫情過後廣大家庭收入普遍降低,在所有開支中購房開支成為被首要削減或延緩的消費預算項目。

    2.一些觀望者認為房地産橫盤已久,已經逐步喪失金融屬性,不具備保值增值的良好屬性,流通性能下滑,導致購買欲望下降,觀望情緒加重。

    3.所有購房群體中,處于“兩端”的購房者遇到的障礙各不相同。絕對剛需客是希望地段越核心越好,但價格支付能力上卻捉襟見肘,小幾百元的單價差都會讓交易止步。

    按照現在的價格來看,武漢三環、四環外的房産已經相當便宜,甚至漢陽二環外的房價也相對很便宜了,處于階段性的歷史低位,完全适合絕對剛需群體上車。

    那麼成交量為什麼還沒有放大?除了支付能力外,有一個很重要的原因是房價的“躺平”,甚至在局部地區不斷降價,導致這些初入市場的購房者感到迷茫、畏懼,怕自己買在了高位。

    還有一種聲音是,因為房價躺平,認為未來房地産将長期躺平,所以他們不着急,對他們而言買房和租房都差不多。既然買房還面臨降價風險,賣掉二手房又難,那不如現在租房。

    這就是前文所說的房地産短期“超跌”導致金融屬性暫時消失,繼而産生的負面影響。

    而中高端改善群體往往面臨沒有房票,或首付資金不夠的難題。

    這里需要說明的是,這部分中高端改善群體並不是炒房客,而是和剛需群體一樣具有真實自住需求,是家庭階段性、結構性改善需求。比如兩口之家變成三口之家,或者三口之家變成四口之家等。

    在二手房市場流動性幾乎被鎖死的前提下,很多改善族沒有辦法在短期内騰挪出一張房票來購買新房。另外,對于總價千萬門檻的豪宅,這些改善族的收入能力完全匹配,但是短期支付能力卻存在困難。

    按照現行的規定,二套房低于等于144㎡需要首付五成,大于144㎡需要首付七成。難題恰恰出在這個七成首付環節上。

    要知道,能夠稱之為中高端改善需求,那麼大概率是購買大面積産品,也就必然面臨首付七成的難題。一套總價上千萬的房子,首付700萬和全款1000萬有多大的區别呢?

    換句話說,這些遇到難題的改善族並不是為700萬—1000萬中間差的300萬犯愁,而是對一次性拿出700萬感到困難。

    為什麼我判斷的是“不是收入能力有問題,而是支付能力存在困難”?是因為全行業的熱錢流速變慢,不确定性風險上升,壞賬率提高。打個比方:

    張三是一家廣告公司的老闆,按照往年正常情況,他一年賺個一兩百萬不成問題。按照他的經營規模和收入能力,是否匹配得了千萬級的豪宅?完全沒問題。

    但是遇到疫情的這幾年,他的客戶(甲方)結款周期拉長,部分合作可能還存在結款難甚至形成壞賬的風險。從全年來看,他的業務規模沒有很大的下滑,但是實際收款額度和速度明顯下滑。

    面對這樣的不安全感,張三還能不能傾囊而出購房?不可能,買房尤其是在首付環節屬于一次性的交易,幾乎就是在一分鐘内付款大幾百萬。

    但是如果說這套千萬級的房子不要求張三一次性首付700萬,而是按照國家對二套房首付的最低標準四成起付,那麼張三有沒有支付能力?

    絕對有。

    因此帶來的月供有沒有問題?我認為只要銀行繫統對其個人資産以及收入充分調查評估,問題不會很大。

    通過上述這些現象我們可以看出,不同消費群體所呈現的困難各不相同。因此我們不能籠統地說房地産行業不行了。同時,在“對症下藥”方面,政策也勢必會更有針對性。

    樓市大招的可行性分析

    面對樓市目前存在的困難,地方政府已經充分意識到了出台政策維護市場穩定的必要性、緊迫性。去年年底至今,高層傳達的基本全是放緩、放開的基調。這就給了地方較大的操作可能性,無論是在金融支持上,還是在輿論環境上,或是在操作空間上都形成了有利條件。

    我判斷,接下來的樓市政策除了落戶政策、交易稅費、房貸利率下調等常規操作外,應該會大概率涉及到“降低首付”“放開部分限購區域”“以‘投親養老’等形式支持家庭第三套購房資格”方面。

    值得一提的是,這些方面都必須是在國家紅線以内操作。

    如果非要對以上三個方面進行排序,我個人判斷是降低首付的可能性最大,打開部分限購區域(帶動産業、人口流入)其次,“投親養老”支持家庭第三套購房資格最次。

    我認為降低首付具有較大可操作性,因為相比打開限購區域,降低首付更具有實際意義。為何?

    因為“打開部分限購區域”和“變相支持第三套房”本質上都是解決額外購房資格問題,可以理解為,這些利好主要是對那些被限購的家庭而出。如果是想針對既被限購又名下無房的家庭,完全可以直接降低購房門檻,比如“要求社保三個月甚至更低”來操作。

    因此,只有降低首付才能更加符合“充分釋放居民住房需求”的指導精神。當然,“降低首付”肯定是在國家紅線内操作。目前國家對首付的規定是,首套房二成起,二套房四成起。

    當這些家庭的首套房已經不存在貸款,或者只有極少比例的貸款,完全可以通過銀行對首套房抵押估值,折算出一部分貸款額度到二套房的貸款額度中,即适當降低二套房的首付比例,並不會因此産生重大金融泡沫,從算總資産的角度看,與原規定基本一致,風險在可控範圍。

    而這樣的操作也更加體現出制度靈活與金融關懷。

    而對于降低首套房的首付比例,則可以有多種政策牌、溫情牌來打,它作為家庭唯一住房,充分符合“住有所居、房住不炒”的導向。

    “打開部分限購區域”“變相支持家庭第三套住房”和“降低首付比例”,只有後者屬于金融政策,而金融政策往往是短期内見效最快的政策。

    當然,這里要補充說幾點。無論是以上政策三選一,還是三選幾,樓市“大招”都一定是組合拳,針對性地持續打出來。

    而對于主城區和非主城區應該各有側重對待,主城重改善,非主城重剛需,不同區域對不同購房群體的政策傾斜應有重點。

    預計出台時間與基本面走勢

    以上只談到了消費者涉及到的交易端,而對于企業端,可能會在拿地條件、開工、銷售、貸款等方面有不同程度的支持。

    無論是交易端還是企業端,政策首要解決的問題是“行業循環”,通過政策來促進行業恢複良性循環(關于“樓市良性循環”分析,詳見《2022樓市研判2》)

    而樓市大招出台後,市場還需要一定的修複信心時間。修複信心是一項繫統性的長期的工作。

    今年是近些年來樓市政策環境最寬松的一年,上半年會感受到明顯的回暖,但這種回暖程度僅僅是對短期“超跌”後的修複,不會出現大牛和瘋牛行情。下半年全國會召開五年一度的重大會議,全年各行業主基調都是穩字當頭。

    目前武漢樓市的價格總體上已經到了階段性的“底部”,我個人的研判依舊是不鼓勵炒房投資,但具有合理自住需求的購房者應該重視這樣的上車機遇,完成剛需置業或改善、置産配置等抉擇。

    未來,不同區域、不同産品的分化還将加劇。而不同購房群體、不同需求者甚至不同家庭階段的購房者,不應該用一套標準來審視所有問題,尤其是不要輕信各類“專業人士”的一家之言。買房是一套繫統性的、針對性極強、影響力深遠的重大家庭決策,購房者應該形成一套自己的思維邏輯謹慎參與樓市。

    最後,關于政策出台時間,我在《2022樓市研判5》中說過:預計“武漢樓市大招”大概率還是會在本月釋放。如“大招”内容涉及與金融繫統協商,則有可能推遲到下個月釋放。

    跑赢銀行利率及貨币貶值速度也是維護市場穩定的一個重要參考指標。

    有關方面對新政高度重視,新政的制定者已經超出了單個職能部門。無論具體政策如何,都對現在市場的參與者大概率是一次重大利好。我們完全有理由去樂觀等待,武漢樓市的大招正在路上。

    馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

    撰文:馮毅成    

    審校:勞蓉蓉



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