​馮毅成:武漢樓市新政前瞻 一場圍繞流動性的頂層設計

观点网

2022-05-12 17:06

  • 救市,短期靠的是政策刺激,可以緩解局部問題。但從長期來看,宏觀經濟走強,城市競争力和家庭收入顯著提升才是根本出路。

     ​馮毅成 5月8日,武漢市房管局召集部分媒體開會表示,武漢市已經制定樓市救市新政並将擇機頒布。

    這一消息當天在網上瘋傳,其中不乏誤讀誤傳。今年以來,已有近100座城市先後出台樓市新政,而武漢版的樓市新政至今未出,引起了衆多關心武漢樓市的人士盼望與猜想。

    去年底至今,我所寫《2022樓市研判》繫列文章已有多點預判實現。

    在新政擇機出台之前,本文将梳理《2022樓市研判》1—7繫列核心要點,並結合當下最新情況形成一篇較完整的關于武漢樓市救市政策的研判文章,以方便廣大關心房地産業的人士更好地理解本輪樓市下行的來龍去脈、當前樓市的環境、救市宗旨和方向、操作空間和可能走勢等。

    救市究竟是要救什麼?必須要看清楚當前樓市存在的巨大問題。而要找到有效解決問題的辦法,需要弄清楚問題成因。

    本輪樓市下行由内外多重因素導致,而針對樓市的救市政策,主要是針對内因解決問題。這就是本文要分析的主要脈絡。

    本文更加側重消費端而非企業端進行剖析。當前樓市問題很多,其中最突出的是流動性受阻。救市,就是要救流動性,救信心和預期。

    樓市的流動性為什麼可以救?如果它只是受經濟規律影響而嚴重受阻,則救市很難在短期内有所成效。但不難發現,諸多内在成因中,金融“措施踩踏”是主要原因之一。

    央行在去年下半年首次提出“兩個維護”,就是正式打響了樓市救市的“第一槍”。

    此處整理從去年底至今高層重要發聲,用作佐證資料,利于後文詳細分析。

    【高層重要發聲】

    2021年9月24日,央行會議首次提出“兩個維護”:

    “維護房地産市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”。

    2021年12月6日,中共中央政治局會議在分析研究2022年經濟工作時提出:

    要“推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地産業健康發展和良性循環”。

    2022年1月20日深夜,住建部網站發布消息:

    當天全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開,會議提出:“充分釋放居民住房需求。”這是自央行提“兩個維護”以來,中央政府層面對房地産市場政策表述的最大轉向。 

    2022年2月1日(大年初一),國家發改委副主任兼國家統計局局長甯吉喆發表署名文章警告:

    “慎重出台有收縮效應的政策,政策發力适當靠前。”

    2022年3月5日,全國兩會上公布的《政府工作報告》中有關房地産的表述如下:

    繼續保障好群衆住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購並舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。

    《政府工作報告》只字未提“房産稅”和“調控”,已經暫時消除了“房産稅”給樓市帶來的利空影響,同時今年以來實施的全國範圍内降準降息,以及部分城市降低對房企預售資金監管比例,這些都是促進樓市回暖的實質利好。

    2022年3月16日,國家六部委積極表态對房地産維穩。

    其中,金融委提出有關部門要積極出台對市場有利的政策,慎重出台收縮性政策。财政部表态今年内不具備擴大房地産稅改革試點城市的條件。

    2022年4月29日政治局會議關于房地産表述:

    要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當地實際出發完善房地産政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地産市場平穩健康發展。

    解讀:本次會議雖然延續了“房住不炒”的總基調,但提出了“支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管”。“優化商品房預售資金監管”是2021年7月以來首次最高級别表态,意味着後續房地産政策會繼續穩步放松。

    武漢為何還沒出政策?

    為何武漢遲遲不出樓市新政?

    自4月29日政治局會議再次發聲後,不少人認為武漢将加快速度出台樓市新政,他們認為此前武漢對出台樓市新政存有疑慮,而本次政治局會議的發聲已經為這些疑慮掃清障礙。

    我的看法截然不同:

    第一,不存在“望風”一說。

    而我在早前《2022樓市研判》繫列文章就多次說過,武漢出招,早在3月份就具備高度的緊迫性、必要性,以及有較大的可操作空間和寬松的政策環境、輿論環境。

    今年第一季度武漢市新建商品住宅網簽銷售不足2.7萬套,創下近年來最差開局。對比往年全年20萬套成交量的流速,今年銷速驟降。而這一頹勢自去年年底開始一直在蔓延,形勢嚴峻。

    從去年底至今的高層會議指示來看,已經多次明确為樓市松綁,鼓勵因城施策(可從上方整理的重大會議摘要一目了然)。

    可以斷定,武漢遲遲沒有出招,並非是“望風”所致。

    第二,人事變動與一攬子政策。

    早在今年3、4月份,省里和市里就分别召開過關于樓市政策的會議。而4月13日,市委政策研究室、市委财經辦邀請了武漢市房協等六大行業協會一起召開一季度經濟工作調研會。

    從多城市出台的新政可以看出,一攬子政策是新政出台的主要形式。其中包括而不限于房地産行業,還主要包括對人才、企業引進與生産的支持。

    另外,因人事變動,相關政策的調研與審批程序勢必需要從嚴謹負責角度反複琢磨甚至重新評審。

    接下來有可能因形勢緊迫而先單獨出樓市政策,也有可能繼續将一攬子政策制定完善後再統一施行。

    第三,金融部門溝通程序。

    一攬子政策必然涉及多部門橫向溝通,時間成本較高。

    另外,此前《2022樓市研判》繫列文章已經說過,如果涉及與金融部門的溝通,則會推遲樓市新政出台時間。

    金融部門與地方政府是兩條線,金融部門尤其是人行屬于垂直管理,是國家金融政策制定機構。地方出台樓市新政,無論如何繞不開金融政策。

    救市政策無論是對房企還是購房者,金融政策都是重要組成部分。比如降低首付,如果将首套房首付降到二成,二套房首付降低到四成,這意味着需要銀行提供更大比例的貸款支持。

    如果金融部門不能把增量貸款額度充分給到武漢市場,那麼就難以保證落實新政。所以,金融政策的制定與溝通,已經超出了地方範圍,時間成本更大。

    由此可以推斷出武漢樓市新政涉及到的金融支持力度較大,不同于已經出招城市的常規操作。

    第四,評估風險與效果。

    據我所知,目前武漢經過多輪研究已經有了總體上較成熟的方案,但遲遲未公布還有一個重要原因是在評估風險與效果。

    從武漢目前處于“晚出招”的階段看,武漢力争保證新政出台後收獲良好效果。迄今為止,全國已有近100個城市出台放寬樓市的政策,效果不一。

    有了借鑒的武漢後發制人,對新政效果極為重視。

    一方面,要保證政策出台後相關部門完全支持,讓新政對市場松綁,對流動性切實産生良好刺激。

    另一方面,要防止新政力度對市場的刺激超出預料。畢竟武漢樓市在過去多年常年處于新房成交量全國第一的位置。市場活力基礎深厚(或者說是潛力巨大)。

    治理這樣一座城市的樓市遠比治理中部其他省會城市乃至全國新一線城市要難得多。

    何時出台新政

    跨季度憋大招,市場情緒醞釀已接近燃點,市場對武漢樓市新政的渴求與預期程度已經超過其他新一線城市。

    這就好比“雙十一”網購節對市場期望的調配作用,以及對成交的刺激作用。即使武漢最終出台與其他新一線城市同等力度的新政,效果也必将好過其他城市。

    沒有一個政策能夠解決所有問題,制定政策者也不可能在出台新政前完全預見效果。

    因此,武漢樓市新政應該是一套組合拳,邊走邊看,在執行過程中發現新問題,用政策補丁來解決新問題。哪怕按照721、631,或者532比例連續出招都具備條件。

    這里也建議房管局等有關部門加強對主流媒體的直接了解,在征集建議時應加大與媒體的直接聯繫,按照專業程度邀請與會,對于公信力較高,專業度較強的媒體能邀盡邀,廣開言渠,集思廣益,以更多專業價值推進行業發展。

    從天時地利人和來看,具備随時出招的有利條件。對于當下而言,市場對新政的期望已經接近頂峰,應該盡快出招,給市場期望與信心一個及時的回應。

    沒有必要等到今年第二輪集中供地前才出政策,市場熱情、信心在繼續等待中會被加速消耗,並有滋生負面情緒的風險,最終耽誤的是今年内的交易時間與施策主動權。

    那麼,政策應當從哪些方面制定?需要先弄清楚市場症結所在。

    本輪樓市下行成因

    外因:

    俄烏戰争;

    全球局勢充滿不确定性;

    疫情持續震蕩;

    宏觀經濟下行;

    2016—2020年高速去庫存後市場需求下滑;

    多年疫情深入影響全民家庭,嚴重削弱購買力和需求。

    内因:

    房企美元外債償債高峰;

    三道紅線指標;

    房企貸款難;

    預售金監管嚴;

    房企現金流緊張;

    少部分企業暴雷、停工、延期交付重創購買信心;

    二手房難交易,價量下跌;

    新房貸一度難審批,造成企業回血難;

    行業政策疊加打擊,“措施踩踏”,金融政策收緊過快。

    以上諸多成因重創流動性,並使樓市信心與預期跌至歷史最低。房地産業三大循環受阻,行業流通性驟降,行業面臨嚴重發展威脅。

    三大循環受阻與救市目標

    全國房地産業的三大循環受阻:

    第一大循環:消費端循環受阻

    消費端準備資金或騰挪“房票”遇阻。這是本文讨論的重點方向。

    第二大循環:企業端循環受阻

    企業端資金鍊緊張,造成拿地、建設、營銷、運營等繫統上下遊循環受阻。

    第三大循環:消費端與企業端循環受阻

    消費端的購買困難傳導到企業端銷售回款困難,即使有銷售回款又被嚴格監管無法輕易使用,繼而造成拿地規模、拿地速度下降,建造速度、建造質量受到挑戰,交付時間與品質面臨一定挑戰。

    救市並不是單純地拉動成交量與成交額。從大局着眼,房地産業依舊是國民經濟的支柱産業。

    去年我國财政收入中房地産行業就貢獻了36%。大房地産業背後關繫到千千萬萬個家庭福祉,救市是拯救國内的經濟市場。

     

    而對于房地産業内而言,救市最核心的目標就是通過政策刺激市場的流動性,讓行業的“脈搏”恢複到正常水平。

    救市,就是一場圍繞市場流動性做的頂層設計。我的理解和研判如下:

    救市目標:

    短期救流動性,中長期救信心和預期。

    救市要務:

    房地産救市,就是要在“穩地價、穩房價”框架内,通過恢複房地産業的良性循環,繼而恢複市場的合理預期,達到“穩預期”,最終恢複市場信心。

    房産是普通家庭最重要的資産。從長遠來看,主城區品質商品房市值應跑赢房貸利息和通貨膨脹速度才合理。

    關于政策概念理解的兩大誤區

    我在《2022樓市研判》繫列文章中多次強調過要避免對“房住不炒”和“合理性住房”政策概念理解上的兩個誤區。

    “房住不炒”不等于将房産的金融屬性全部扼殺,也不等于說房子只能用于剛需自住,不能用于改善自住。而應該理解為,只要是用來自住的購房行為都屬于合理需求。

    “合理性住房”不能只理解為剛需住房,改善需求也屬于合理性住房,即現行政策下以家庭為單位的兩套購房資格,都屬于合理性住房。

    事實上,2021年12月6日和2022年4月29日的兩次政治局會議相關表述,就是對這兩個容易産生的理解誤區作了進一步說明。

    現存幾點值得關注的問題

    首先需要明确一點,樓市新政是為了給市場松綁,促進交易和市場流動性,是利好那些有真實自住需求的購房行為。但新政不可能鼓勵投機炒房行為。

    全國所有的樓市新政都是在“三穩”和“房住不炒”框架下制定與施行,是對下行甚至超跌市場進行維穩。

    而對于有真實自住需求的購房者而言,最大的困難無非是購房資格與支付速度。

    購房群體可分為剛需和改善兩類。

    一、剛需難點

    對于剛需購房者而言,購買需求主要集中在主城區以外。這些區域的新房供應量嚴重大于需求量,價格基本已經跌至财務成本上下。

    (這里暫不讨論購買力無法承受區域價格者,該情況可並入保障房讨論)

    而剛需購房者最實際的問題是三點:

    一是作為新武漢人,購房資格的取得時間問題;

    二是來自月供的壓力。在房價見底的前提下,他們的實際需求是拿到更優惠的利息。

    三是對價格的觀望。這些區域長期橫盤甚至不定期變相促銷降價會堅定他們一種信念——“庫存大,價格不漲,所以不着急買”。

    二、改善難點

    對于改善型購房者而言,主要需求是以小換大,以舊換新,以遠換近,以及對居住品質與功能的改善等。

    這部分人群是主城區購房的主力人群,他們往往名下已有兩套房,必須要賣出一套房,換取房票與資金才能再購置新房。但他們受到流動性“鎖死”的困擾,無法騰籠換鳥。

    這群購房者不是收入能力有問題,而是支付速度存在困難。

    所以當前其他城市樓市新政給出的參考是,通過“投親養老”、多胎家庭等獲得第三套房購房資格,同時将二套房及三套房的購房首付門檻降低,以此變相完成騰籠換鳥。這是激活流動性的有力手段。

    三、公積金使用規則

    這里值得關注的是公積金貸款額度問題。伴随主城區尤其是二環内房産總價已經在400萬以上,現行的“公積金貸款上限70萬”已無法滿足貸款需求。

    且從實際交易中可以發現,不光是貸款上限不能滿足實際需求,且在具體審批房貸過程中,會根據購房者每月公積金實際到賬情況評估月供能力。

    這就出現了一些“貸款額度能申請70萬,但公積金月供能力不足”的局面,根據實際月供能力倒推,不少人的實際可執行公積金貸款上限可能只有30萬、40萬左右。

    如此一來,很多人的公積金就一直在“睡覺”,這一大筆閑置資金沒有充分發揮作用,這對于激活樓市流動性是非常值得思考的破局方向。

    假如說,以家庭為單位,将夫妻雙方,或家庭成員的公積金累計使用,且貸款上限提升到100萬或更高,這将對改善型購房産生巨大作用。而這種政策可能需要更大範圍的程序審批。

    預計樓市新政重點

    這里簡述下武漢樓市新政可能對消費端産生的影響。由于《2022樓市研判》繫列已經多次講過預判,這里只作簡述,不再展開。

    1.進一步放寬落戶,加速人口流入。

    過去的提法是人才導入,現在參考“鄭州十九條”中的“鼓勵投親養老”,将豐富落戶人群。人口是對生産力與消費需求的直接補充。

    2.降低首付。

    涉及到首套房、二套房甚至第三套降低首付門檻。首套房目前國家對首付的規定是首套房二成起,二套房四成起。武漢大概率參照這個標準。

    3.放寬第三套購房資格。

    對于“投親養老”、多胎家庭等利于城市發展的情況,可以新增一套購房資格,相當于變相放開家庭第三套房的購房資格。

    4.打開部分限購區域。

    對于具有産城融合發展趨勢且新房庫存較多的區域,均具備進一步打開限購範圍的可能性。如此可吸引增量産業人口加速流入,同時在一定程度上利好去庫存。

    5.進一步降息降稅費。

    目前全國房貸商業貸款仍有降息的空間。在具備操作可能性的前提下,可以進一步降低購房貸款壓力。今年“五一”後,南京最低房貸利率降至4.8%。一些城市對交易稅費進行了減免或補貼。

    相比于“放寬第三套”、打開部分限購區域、降息降稅費,降首付是見效最快的措施,也是立竿見影的金融政策。

    再次強調,樓市救市目標,短期救流動性,中長期救信心和預期。短期内,流動性起來後将帶動成交量去庫存。

    這是一次對樓市超跌後的修複,是對受限于交易門檻、具有真實自住需求的購房者的一次“松綁”。購房者應該予以重視,提前準備,為自己争取更多主動機會和決策時間。

    從中長期看,樓市交易的價格應回歸到正常水準,即跑赢房貸利率和貨币貶值速度。

    救市,短期靠的是政策刺激,可以緩解局部問題。但從長期來看,宏觀經濟走強,城市競争力和家庭收入顯著提升才是根本出路。

    在這特殊的歷史年份,我們有理由樂觀並堅信未來。

    馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

    撰文:馮毅成    

    審校:勞蓉蓉



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