冯毅成评楼市史诗级救市

冯毅成 2024年9月下旬，中国楼市迎来了史诗级救市政策。

从目前第一阶段救市效果看，主要是在信心面上发挥作用。市场的参与主体是消费者，消费者有钱，有期望才能救活市场。

目前的信心提振，主要是在传递国家坚决救市的意志，但是目前水还没有流到广大家庭，各项政策的具体执行标准和落实仍然需要一个过程完成。

第二是目前暂时没有实现全行业上涨，只能说建立一个止跌的预期，但这个过程需要时间，发布一连串政策和发动舆论炒作只是完成了第一步。后续还有诸多动作需要较长的过程实行。

比如各地方商业银行对于存贷利率的下调将在本月陆续完成。

目前市场上不少楼盘已经选择借势炒作，制造“收折扣”“涨价”甚至饥饿营销等噱头，希望试探市场的反应效果。当然，从局部区域、局部楼盘的业绩看，数据确实有起色。

另外，局部区域、局部公司因为现金流压力和既定销售目标压力，并不会因为新政的出台而减缓压力，它们仍然会选择以价换量，所以楼市价格和成交量止跌回稳是政策目标，但不等于实际情况的必然，目标与现实之间还有距离与过程。

从我们熟悉的某二线城市看，整个市场的投资价值仍然有待观察，至少目前租售比普遍低于2%。

该二线城市新房库存量较大使得新房涨价显得困难较大。该城市的去化周期按照今年上半年不同统计口径是23个月或47个月左右。所以老百姓在这个城市买房就不用问身边的媒体、中介、销售员会不会涨价。

这种新房库存太大的城市，真正想改善供求关系，想去库存，还是要一方面限制供应，第二是拆房子，是真真实实地去拆，只有拆掉，彻底报废，市场的存量才会下来，然后才会制造新增需求。至于目前推行的“收购保障房”更像是暂时性的、过渡性的政策。

从本轮救市出新政至今的半个月市场表现来看，新房市场成交的主力人群并不是增量客户，而是那些原本就有买房计划且一直观望的人群。

新政刺激了这批人调整后市预期，提高信心，缩短了决策周期，但对于增量客户的刺激与拉动有限，具体效果仍然需要更长时间观察。

本次政策集中发布并不意味着后续无牌可打，未来，政策工具箱仍然有较多的牌可打。

另外，参考2015年，也是先发动股市牛市，再出现楼市牛市。相比于楼市，股市的成交链条更短，老百姓更容易通过市场交易实现短期获利，提升家庭收入，改善负债情况。

因此，从改善全民家庭收入的角度看，短期内通过股市发钱是一条高效、合理的路径。短期内，楼市难以唱主角，但有关楼市的利好仍然会持续产生。

在美联储公布降息后，我国发起了楼市“史诗级救市”，从以上时间点的选择和政策内容方向，我们看到了高层对于楼市工作的战略眼光和精准布局，我们有理由相信高层对于全局通盘考虑的科学性、合理性、有效性和政策执行的意志力。

对于楼市未来，我们应该在谨慎乐观中提升更大的信心。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者